No te líes con nomenclaturas y tecnicismos.
Si quieres vivir en una vivienda unifamiliar construida por ti, siendo promotor privado, y no tienes terreno, debes buscar un terreno finalista con la condición de solar para la construcción de una vivienda unifamiliar.
Esto garantiza al 100% que podrás construir sobre él.
Seguro que te has puesto a buscar terrenos y la palabra más repetida es urbano, seguida de rústico, urbanizable, rural, etc.
Tradicionalmente se ha hablado de tres tipos de terrenos:
- El urbano: donde se puede construir.
- El urbanizable: que está en proceso de transformación a urbano y requiere de una serie de procesos y de una intencionalidad política (y por tanto, son problemáticos)
- Y el rústico: con esa barrera de sobra conocida de 10.000 metros cuadrados de parcela mínima, y, habitualmente, un 2% de edificabilidad.
Si estás en busca activa de terreno en la Costa Blanca o en España es importante que te familiarices con estos conceptos porque te van a ser muy útiles para evitar que adquieras un terreno que después no cumpla con los requisitos necesarios para construir ahí y tus expectativas de futuro se vean abocadas al fracaso.
Antes de formalizar la compraventa, incluso de dar una señal, debes asegurarte de que puedes construir, es decir, de que no existe ninguna traba legal ni administrativa que impida que puedas ubicar una vivienda; bien porque no cumplan la condición de solar destinado a edificación residencial, o bien porque sea dotacional o mantenga algún tipo de protección especial.
Esa información aparece en la documentación técnica y urbanística de los ayuntamientos, dado que son las corporaciones municipales, con la aprobación de los gobiernos autonómicos, las que deciden y marcan el desarrollo urbanístico de una ciudad.
Hoy en día esa información se puede encontrar en internet, en las áreas de urbanismo de cada municipio, si bien el grado de digitalización depende de cada ayuntamiento y de la antigüedad de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
Existen tantas maneras de mostrar un PGOU como ciudades hay. De hecho, es habitual encontrarse la localidad en toda su extensión, más allá del núcleo urbano, dividido por cuadrantes y en cada cuadrante una serie de siglas que responde a la tipología edificatoria que te permite esa zona.
Siglas como VUA (Vivienda Unifamiliar Aislada), RU1 (Residencial Unifamiliar grado 1), ADO (Adosado), RA1 (Residencial Abierta grado 1), etc.
Un sinfín de conceptos que deberán cotejarse con la memoria descriptiva o normativa urbanística en la que indica cómo puede ser tu casa: cuál es la parcela mínima, los metros cuadrados de edificabilidad (coeficiente de edificabilidad, techo), ocupación máxima de la parcela, ancho de fachada, retranqueos, plantas, altura máxima, construcciones auxiliares…
Con toda esta información ya puedes conocer, no solo si puedes edificar en ese terreno sino también las características de tu futuro hogar.
Los PGOU pueden tener cierta antigüedad y, en muchas ocasiones, se van aprobando modificaciones que adaptan el plan a la realidad urbanística y social de las ciudades. Por ello, es básico que cuando consultes, también te cerciores de que se trata de la última modificación del PGOU.
Por poner un ejemplo: en el caso concreto de la ciudad de Alicante, la aprobación definitiva del actual PGOU es de 1987, y en estos 35 años, se ha modificado hasta en 31 ocasiones.
Es muy probable que te desesperes la primera vez que trates de asegurarte de que un terreno es edificable. No obstante, siempre puedes solicitar, previo pago, un informe urbanístico a los servicios técnicos del ayuntamiento donde esté el terreno o pedir asesoramiento a empresas especializadas en la gestión y construcción de viviendas unifamiliares como personalHOME que te acompañan en todo el proceso ofreciéndote el servicio llave en mano y a precio cerrado.
