¿Cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar?

Construir tu propia casa, el chalet de tus sueños, a tu gusto, es la ilusión de muchas personas que, sin embargo, no hacen realidad por la complejidad del proceso.

El desconocimiento técnico, legislativo y de precios del mercado hace que esa ilusión se convierta en pesadilla para aquellos valientes que se han embarcado en tal faraónica hazaña.

Pero si todo esto no era suficiente, hay que añadir la incertidumbre económica. Nunca sabes realmente cuánto cuestan las cosas. Nunca sabes si todo lo que necesitas está incluido en tu presupuesto ni si dispones de todos los trámites necesarios para vivir en ella.

Vamos a partir de un supuesto figurativo de una casa de 180 metros cuadrados en un terreno en zona residencial. Al finalizar, haremos un resumen de los costes en función de este supuesto.

Son muchos los conceptos a tener cuenta y, para clarificar al máximo nuestra respuesta, vamos a comenzar, figuradamente, por los cimientos del proceso, la adquisición del terreno.

1.- La compra del terreno

El precio del solar dependerá, sobre todo, de los metros cuadrados, la ubicación, la calificación urbanista, los parámetros técnicos… etc que tenga el terreno (ver Tres claves para elegir el terreno donde vivir). El coste del terreno representa un gasto muy importante que puede rondar entre el 30% y el 40% de la inversión total, aunque desde nuestra perspectiva de mercado, siempre recomendamos que el coste del terreno nunca supere 1/3 de la inversión total.

Otra recomendación, antes de comprar el terreno es importante conocer sus características urbanísticas y legales, información que te será proporcionada por el Área de urbanismo del ayuntamiento donde esté ubicado el terreno y solicitando nota simple del Registro de la propiedad para comprobar superficie escriturada, cargas y servidumbres. Asegúrate que el terreno es urbano y tiene condición de solar.

A este gasto habría que sumarle el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) (10%, en la Comunidad Valenciana) o el IVA (21%) en función de si son empresas o particulares.

2.- Gastos de notario y gastos financieros

El notario se va a convertir en una figura que te acompañará durante todo el proceso, y cada vez que lo visites te supondrá un gasto añadido. Además, tanto por la compra del terreno como al finalizar la obra deberás registrar ambas escrituras en el Registro de la Propiedad. Sin olvidar este trámite si financias a través de una hipoteca.

Los honorarios del notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor del inmueble (o la responsabilidad hipotecaria) más el conocido impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), 1-1,5%. En al aspecto financiero hay que atender a los intereses bancarios y la comisión de apertura (0-1% del importe del préstamo), que dependen de las condiciones de suscripción de la hipoteca. A todo ello, sumemos los gastos de tasación que va en función de las características propias de la vivienda y el terreno y que podría rondar entre 350 y 450 euros.

Tanto los honorarios del notario, del registrador como la tasación llevará su IVA correspondiente, que actualmente es el tipo impositivo más alto (21%).

3.- Los técnicos

La Ley de Ordenación de la Edificación establece los diferentes agentes intervinientes en el proceso edificatorio. Entre ellos, se encuentran los técnicos facultativos, estos son, los topógrafos, geólogos, arquitectos y arquitectos técnicos, todos ellos necesarios para las diferentes fases del proyecto.

Estudio topográfico: ofrece la realidad física de la parcela, es decir, la superficie real que tiene la parcela. Nunca está de más encargar la elaboración del estudio topográfico antes de la compra del terreno, con el objetivo de comprobar que los metros cuadrados que te están ofreciendo son los mismos que estás comprando. Este Estudio rondará los 750-1.000 € para una parcela entre 500 y 1000 m2.

Estudio geotécnico: Nos ofrece la resistencia del terreno y la cota de cimentación para nuestro proyecto edificatorio y es preferible que esté visado por el colegio oficial del técnico competente. Es un documento obligatorio en cualquier construcción. Este Estudio rondará los 1.500 € para una vivienda unifamiliar de una superficie de ocupación no superior a los 400 m2.

Arquitecto: es la figura principal en el proceso de proyección de la edificación y de su concreción final en el terreno. Sus honorarios varían en función de la complejidad y superficie de la vivienda y pueden rondar entre el 3-6% del presupuesto de ejecución material (PEM), que es el importe del coste de los materiales y de la mano de obra, necesarios para la ejecución de una obra.  Este porcentaje es solo una estimación, existiendo profesionales que estiman sus honorarios en porcentajes superiores al 10% del PEM. Dichos honorarios incluyen, habitualmente, la elaboración del proyecto básico, del proyecto de ejecución, ambos visados por el colegio de arquitectos correspondiente, y la dirección de obra.

Arquitecto técnico:  es el máximo responsable de las obras en fase de ejecución, es el coordinador de seguridad y salud y del control de calidad de las obras. Al igual que el arquitecto, sus honorarios para todas estas funciones oscilarán entre el 3%-6% del presupuesto de ejecución material (PEM).

Al tratarse de costes profesionales todos estos gastos tributan al 21% de IVA.

4.- Las licencias y seguros

Para comenzar a construir se debe solicitar al ayuntamiento correspondiente la licencia urbanística, creada con el objetivo de controlar la adecuación del proyecto a lo establecido en la normativa municipal, además, de proceder a la autoliquidación del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO).

Previa a la concesión de la licencia, y para poder iniciar las obras, se deberá depositar una fianza en el ayuntamiento tanto para garantizar la correcta gestión de los residuos derivados del proceso edificatorio, así como garantizar el estado de conservación de las aceras y viales públicos que se pudieran ver afectados por los trabajos de construcción.

Debes considerar que además de propietario eres promotor privado y como tal deberás contar un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción.

Por último, recomendamos la contratación de un seguro decenal que garantice la promoción a la finalización de las obras. Para ello es necesario los informes emitidos por un Organismo de Control Técnico (OCT) que verifique todo el proceso edificatorio desde su concepción hasta la entrega de llaves. Este seguro sólo es obligatorio si se quiere vender la casa en los 10 años siguientes a su construcción.

Debes tener en cuenta que ni las tasas ni los impuestos llevan IVA.

5.- La construcción

La construcción es la parte más importante y representará casi el 80% del total del presupuesto global (sin incluir el coste del terreno).

El presupuesto para la construcción de una casa depende principalmente de la superficie total y de la memoria de calidades de la vivienda debemos distinguir el PEM, presupuesto de ejecución material y que afecta a otros gastos como los honorarios de técnicos, la licencia y el impuesto de construcción, del presupuesto de ejecución por contrata (PEC), el presupuesto del constructor.

Seguro que en muchos foros y páginas web has leído que el precio por metro cuadrado de la construcción de una vivienda unifamiliar ronda los 800 – 1.000€ metros cuadrados. Esta valoración no es errónea si comprendes realmente que se refiere única y exclusivamente al coste de construcción, sin tener en cuenta el resto de los gastos que hemos mencionado anteriormente en este post.

6.-El fin de obra

Para que puedas disfrutar de tu casa, aún deberás pagar algunos “euritos” burocráticos más:

La tasa de licencia de primera ocupación, donde se comprueban que las obras son conforme a proyecto, reajustando, al alza o a la baja, el ICIO. Depende de cada administración.

La cédula de habitabilidad, que sirve para comprobar el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda. Depende de cada administración.

Finalmente, el alta de los suministros de agua, luz, gas y telecomunicaciones. Existe la regla, no escrita, de los 200€ por cada suministro, pero realmente hasta que no se remite a la compañía suministradora la licencia, el proyecto y los datos técnicos de la vivienda, no se informa del importe exacto de este concepto.

Con todas estas variables se hace muy complicado responder con exactitud a la pregunta ¿Cuánto cuesta construir una casa? Resulta fundamental para llevar a buen término ese deseo conocer cómo es el proceso y el presupuesto que conlleva.

Esa incertidumbre es lo que personalHOME elimina de raíz con su LLAVE EN MANO, PRECIO CERRADO. Sin letra pequeña.

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