La inversión en construcción de viviendas unifamiliares representa una de las oportunidades más atractivas dentro del sector inmobiliario residencial, especialmente en zonas turísticas, suburbanas o de alto valor paisajístico. Este tipo de desarrollo combina el potencial de revalorización del suelo con la demanda creciente de viviendas unifamiliares, especialmente tras los cambios que afectan a los modos de vida derivados de la pandemia y el auge del teletrabajo.
En este artículo el equipo de personalHOME, experto en la gestión del proceso constructivo de este tipo de viviendas, te cuenta los puntos clave de estas inversiones, su análisis financiero y los riesgos que conllevan.
Factores clave a la hora de invertir en construcción de viviendas unifamiliares.
Ubicación
La ubicación es el principal determinante del valor de una casa. Las zonas costeras, montañosas o cercanas a ciudades turísticas suelen tener mayor demanda. Las villas ubicadas entre 20-40 kilómetros de ciudades principales mantienen un equilibrio óptimo entre tranquilidad residencial y accesibilidad laboral.
La proximidad a colegios, centros de salud y áreas comerciales, impacta directamente en la demanda y, por tanto, en el precio de venta. El acceso a autopistas, transporte público y la calidad de las vías de comunicación determinan significativamente el atractivo del proyecto.
Demanda del mercado
El análisis del mercado local permite determinar si existe suficiente demanda para justificar la inversión. Esto incluye estudiar la competencia, el perfil del cliente ideal (turistas, familias de alto poder adquisitivo, inversionistas extranjeros), y las tendencias del mercado (por ejemplo, el auge del turismo ecológico o las viviendas inteligentes).
Regulaciones urbanísticas
A la hora de analizar cualquier inversión en la construcción debemos tener muy en cuenta las legislaciones. En personalHOME estamos constantemente monitorizando cualquier modificación de las regulaciones urbanísticas tanto a nivel nacional, autonómico como local. Los parámetros relacionados con la tipología de suelo, las restricciones constructivas, la altura máxima, la edificabilidad y los requisitos para la obtención de licencias pueden variar significativamente entre municipios, afectan directamente a la viabilidad y rentabilidad del proyecto.
Análisis financiero de la inversión
Los costes de construcción de villas se distribuyen típicamente de la siguiente manera:
Adquisición del terreno: debe representar entre el 25-35% del coste total del proyecto, dependiendo de la ubicación y las características del suelo. En localizaciones muy exclusivas puede alcanzar hasta un 50%, desaconsejando que el coste del terreno sea superior al de la construcción si en un futuro se pretende un óptimo ROI.
Costes de construcción: Es muy complicado precisar el coste de la construcción en un momento como el actual con una economía tan volátil y más atendiendo a la diversidad de materiales y acabados, y a la situación de escasez de mano de obra, que influye directamente. Difícilmente el precio metro cuadrado construido se situará por debajo de los 1.000 euros.
Costes de desarrollo: urbanización, infraestructura, permisos y licencias pueden representar el 10-15% del presupuesto total.
Gastos financieros y comercialización: marketing, comisiones de venta y costes financieros suman aproximadamente el 8-10% del proyecto.
Además de los factores a tener en cuenta, en el análisis de lo que realmente le interesa a los inversores, hemos de centrarnos en la rentabilidad y para ello, se deben considerar múltiples aspectos:
TIR (Tasa Interna de Retorno): los proyectos de viviendas unifamiliares bien ubicadas pueden generar TIRs del 18-25% en mercados estables.
Margen bruto: en este tipo de inversiones se espera un margen bruto del 25-35% sobre el coste total de desarrollo.
Período de recuperación: también depende de muchos factores, pero habitualmente entre 24 y 36 meses desde el inicio de la construcción hasta la venta completa.
Riesgos y consideraciones a la hora de invertir
Dentro de los riesgos que debemos tener en cuenta a la hora de invertir podemos destacar los propios riesgos del mercado como la volatilidad de precios, antes mencionada, los cambios regulatorios y la competencia.
Sin obviar otros peligros relacionados con el proceso como los sobrecostes derivados de la construcción, los retrasos por la obtención de los permisos necesarios o las condiciones climáticas.
Por todo ello, la experiencia, el conocimiento técnico y del mercado es fundamental para acometer cualquier tipo de inversión inmobiliaria, por pequeña que sea. Desde personalHOME te ofrecemos nuestro know-how para afrontar con éxito es tipo de operaciones.
