Hoeveel kost het u om een eengezinswoning te bouwen?

Uw eigen huis bouwen, de villa van uw dromen, naar uw smaak, is iets waar veel mensen naar streven, maar toch niet uitvoeren vanwege de complexiteit van het proces.

Het gebrek aan bekendheid met technische en wettelijke processen en marktprijzen kan deze droom tot een nachtmerrie maken voor degenen die dapper genoeg zijn om deze gigantische taak toch uit te laten voeren.

Alsof dit alles nog niet genoeg is, is er ook nog de economische onzekerheid. U weet nooit echt hoeveel dingen u gaan kosten. U weet nooit of alles wat u nodig heeft in uw budget is opgenomen en of u alle benodigde papieren hebt om daar te wonen.

Laten we eens beginnen met een voorbeeld van een huis van 180 m² op een stuk grond in een woonwijk. Aan het eind maken we een overzicht van de kosten volgens deze berekening.

Er zijn veelzaken waar we rekening mee moeten houden en om ons antwoord zo duidelijk mogelijk te maken, dus we beginnen met de basis van het proces, namelijk de grondaankoop.

1.- Aankoop van grond

De prijs van de grond hangt vooral af van de kenmerken van het perceel: de vierkante meters, de locatie, de stedenbouwkundige kwalificatie, de technische parameters, enzovoort (zie “De drie sleutels tot het kiezen van een perceel om op te wonen”). De kosten van de grond vertegenwoordigen een zeer belangrijke uitgave die tussen 30% en 40% van de totale investering kan bedragen, hoewel wij vanuit ons marktperspectief altijd aanbevelen dat de kosten van de grond nooit meer dan 1/3 van de totale investering bedragen.

Voordat u de grond koopt, raden wij u aan om vertrouwd te raken met het belang van de stedelijke en juridische kenmerken.Dergelijke informatie wordt verstrekt door de afdeling Stedenbouw van het gemeentehuis waar de grond zich bevindt. Vergeet niet om een “nota simple” aan te vragen bij het Kadaster om de grondoppervlakte, lasten en erfdienstbaarheden te controleren. U moet er zeker van zijn dat de grond geschikt is voor bebouwing en de status van braakliggend terrein heeft.

Bij deze kosten moet u de overdrachtsbelasting (ITP) optellen, die 10% bedraagt, of de btw (21%), afhankelijk of u koopt als een bedrijf of als particulier.

2.- Notariskosten en financiële kosten

De notaris is iemand die u tijdens het hele proces zal helpen en elke keer dat hij u helpt, kunnen er extra kosten bijkomen. Daarnaast moet u beide certificeringen registreren bij het Kadaster: de aankoop van de grond en de voltooiing van de bouwwerkzaamheden. Houd hier rekening mee als u een hypotheek gaat nemen op de woning.

De notaris- en registerkosten worden bepaald door middel van wettelijk vastgestelde tarieven.
Het totaal van beide kosten is ongeveer 0,5% van de waarde van het onroerend goed (of de hypotheekschuld) plus het bekende zegelrecht (AJD), dat 1-1,5% bedraagt.
Wat betreft de financiëlen, moet u rekening houden met de rentetarieven van de bank, naast de commissie die in rekening wordt gebracht voor het openen van de hypotheekrekening (0-1% van het leenbedrag). Deze hangt af van de voorwaarden voor het afsluiten van de hypotheek. Aan dit alles moeten we de taxatiekosten toevoegen, die afhankelijk zijn van het onroerend goed en de grond en deze kosten kunnen tussen de € 350,- en € 450,- liggen.

Bij de notaris-,registratie- en taxatiekosten moet u de bijbehorende btw, momenteel de hoogste belasting (21%) er nog bij optellen.

3.- Technici

In de Wet op de Bouwplanning (“La Ley de Ordenación de la Edificación”) staan de verschillende betrokken vakmensen vast die betrokken zijn bij het bouwproces. Onder hen zijn de technici, zoals topografen, geologen, architecten en technische architecten, die allemaal nodig zijn voor de verschillende fasen van het project.

Topografische studie: in dit verslag staan de fysieke kenmerken van het perceel genoemd, dat wil zeggen de werkelijke oppervlakte van het perceel. Het kan nooit kwaad om een topografisch rapport te laten maken voordat u de grond koopt, om te controleren of de vierkante meters die u worden aangeboden hetzelfde zijn als de vierkante meters die u daadwerkelijk koopt. De kosten van deze studie bedragen ongeveer €750,–/ €1.000,- voor een perceel tussen 500 en 1.000 m².

Geotechnisch onderzoek: dit onderzoek geeft ons een beoordeling van de stabiliteit van de grond en de diepte van het funderingsniveau voor ons bouwproject en het is raadzaam om het te laten goedkeuren door de bevoegde officiële beroepsvereniging. Dit document is verplicht voor elk bouwproject! Deze studie kost ongeveer € 1.500,- voor een eengezinswoning met een oppervlakte van maximaal 400 m².

De architect is de belangrijkste persoon in het proces van het plannen van het bouwproject en het verzekeren van de succesvolle resultaat ervan op het stuk land. Het honorarium van de architect variëert afhankelijk van de complexiteit en de oppervlakte van de woning en kan ongeveer 3-6% bedragen van het materiaaluitvoeringsbudget (PEM). Dit is het bedrag van de kosten van de materialen en arbeidskosten die nodig zijn voor de uitvoering van een project. Dit percentage is slechts een schatting en er zijn professionals die hun honoraria vaststellen op percentages hoger dan 10% van de PEM. Dergelijke honoraria omvatten meestal de basisvoorbereiding van het project en de uitvoering van het project, die beide worden goedgekeurd door de overeenkomstige architectenvereniging, en het projectmanagement.”

De technisch architect is de hoogstgeplaatste persoon die verantwoordelijk is voor de bouwwerkzaamheden tijdens de uitvoeringsfase. Hij is de coördinator voor veiligheid en kwaliteitscontrole van de bouwwerkzaamheden. Net als de architect varieert zijn honorarium tussen 3-6% van de PEM.

Al deze kosten worden belast met 21% (btw) omdat ze worden behandeld als professioneel gemaakte kosten.

4.- Vergunningen en verzekeringen

Om met de bouw te kunnen beginnen, moet een bouwvergunning worden aangevraagd bij de betreffende plaatselijke gemeente, zodat kan worden gecontroleerd of het project voldoet aan de gemeentelijke voorschriften en zodat de belasting op constructies, installaties en werken (ICIO) zelf kan worden betaald.

Voordat de vergunning wordt verleend en voordat met de werkzaamheden kan worden begonnen, moet een borgsom worden betaald op het gemeentehuis, om te garanderen dat het afval van het bouwproces op de juiste manier wordt beheerd en dat de trottoirs en openbare wegen die door het bouwproject kunnen worden aangetast, worden beschermd.

U moet er rekening mee houden dat u niet alleen eigenaar bent, maar ook een particuliere ontwikkelaar en als zodanig moet u een aansprakelijkheidsverzekering voor alle bouwrisico’s afsluiten.

Tot slot raden we u aan om een tienjarige verzekeringspolis af te sluiten om de voltooiing van het project te garanderen. Hiervoor zijn de rapporten nodig die zijn uitgegeven door een technische controle-instantie (OCT) die het hele bouwproces vanaf het begin tot aan de overhandiging van de sleutels controleert. Deze verzekering is alleen verplicht als u het huis binnen 10 jaar na de bouw wilt verkopen.

Let op: er wordt geen btw geheven over de leges of belastingen..

5.- Bouw

De bouw is het belangrijkste onderdeel en vertegenwoordigt bijna 80% van het totale budget (zonder de kosten van de grond).

Het budget voor de bouw van een huis hangt voornamelijk af van de totale oppervlakte en van de bouwspecificaties van het huis. We moeten ook een onderscheid maken tussen de PEM, die andere kosten omvat zoals de honoraria van technici, de vergunning en de bouwbelasting, en het contractuele uitvoeringsbudget (PEC), dat het budget van de bouwer is.

We weten zeker dat je op veel forums en websites hebt gelezen dat de prijs per vierkante meter voor de bouw van een eengezinswoning rond de € 800-1.000 per vierkante meter ligt. Deze taxatie is niet onnauwkeurig als je echt begrijpt dat het alleen en uitsluitend overeenkomt met de bouwkosten, zonder rekening te houden met de rest van de kosten die we eerder in deze post hebben genoemd.

6.- De laatste fase van het bouwproces

Om van uw huis te kunnen genieten, moet u nog een paar bureaucratische euro’s betalen:

Als eerste: de woonvergunning, waarbij ze controleren of de werken in overeenstemming zijn met het project, de ICIO naar boven of beneden bijstellen. Dit hangt af van elke gemeente.

Het bewoningscertificaat, dat dient om te controleren of aan de voorwaarden voor bewoning van het pand is voldaan. Dit hangt af van elke gemeentelijke overheid.

Tot slot de registratie van water-, elektriciteits-, gas- en telecommunicatievoorzieningen. Er is een ongeschreven regel van 200, dat houdt in dat u €200,- betaalt voor elke levering, maar totdat de vergunning is afgegeven, het project en de technische details van het pand naar het leveringsbedrijf zijn gestuurd, is het exacte bedrag van ddeze registratie niet bekend.

Met al deze variabelen is het erg moeilijk om een exact antwoord te geven op de vraag “Hoeveel kost het om een huis te bouwen?”. Om het project tot een goed einde te brengen, is het daarom essentieel om op de hoogte te zijn van alle aspecten van het project en het bijbehorende benodigde budget. Deze onzekerheid is wat personalHOME helemaal wegneemt met zijn TURNKEY – CLOSED PRIJS. Geen kleine lettertjes.

Bezoek onze website en neem contact met ons op voor een persoonlijke service van hoge kwaliteit. We leren uw dromen graag kennen en helpen u deze waar te maken zonder gedoe of verrassingen.